マイホームを建てる順序の第一歩は予算を決めることです。
「いくらかかってもいい」っていう人以外は、早い段階で予算を決めることをおすすめします。
予算を決めずにに進んでしまうと、途中でお金が足りなくなり、後戻りすることになるかもしれません。
そうならないためにも、まず最初にマイホームの予算を決めることがおすすめです。
マイホームの資金
ほとんどの人はマイホームの費用を自己資金(手持ちのお金)だけで支払うことは難しいです。
そのため銀行等でお金を借り、自己資金と合わせて支払っています。
住宅ローンは、金利が安いことが特徴の一つです。
また一定条件の住宅を建てる場合は、節税もできて大変お得なローンといえます。
そのため資産の有無にかかわらず、マイホームを取得する際には多くの方が住宅ローンを利用しています。
マイホーム資金=住宅ローン+自己資金
自己資金
親からの資金援助がある場合も、自己資金に含めると整理しやすいです。
自己資金はマイホーム資金の頭金や諸経費として利用します。
自己資金=頭金+諸経費
マイホーム資金=住宅ローン+自己資金(頭金+諸経費)
住宅ローン
住宅ローンとして銀行等の金融機関から借りれる金額と、実際に返せる金額は異なります。
たくさんお金を借りても、返せないと生活レベルをさげる必要があったり、最悪の場合は苦労した家を手放すことになるかもしれません。
それとは反対に、余裕で返せる金額であっても、借りれないということもあります。
つまり住宅ローンで借りる金額は、借りることのできる金額（借入可能額）と、返すことのできる金額（返済可能額）のどちらか小さいほうになります。
住宅ローンとして銀行から借りることのできる金額を借入可能額(かりいれかのうがく)といいます。
また、実際に返済することのできる金額を返済可能額といいます。
住宅ローンで借りる金額は次のどちらか小さい額になります。
借入可能額・・・借りることのできる金額
返済可能額・・・返すことのできる金額
住宅ローンの審査
住宅ローンには2回の審査があります。
まず短期間で簡易に行われる事前審査(仮審査)を通します。
その後、時間をかけて詳しくチェックされる本審査に申し込みます。
事前審査は、マイホームの内容が未定であっても申し込みできる金融機関が多いです。
そのため、複数の金融機関で希望する借入額を借りることができるのかを検討することができます。
自分の借入額の上限(借入可能額)は、多くの金融機関のホームページにあるシミュレーターで算出できます。
住宅ローンの借入可能額
借入可能額を算出する際は、いくつかの金融機関を比較して検討しましょう。
なぜなら借入可能額は一定額ではなく、次の条件等によって異なるからです。
1.借りる人によって変わる
銀行から借りることのできる金額は、年齢や年収など借りる人によって異なります。
2.借入条件によって変わる
金利の種類や返済期間が変われば、借入可能額も変わります。
自分たちにあった条件での借入可能額を認識しておきましょう。
3.銀行によって変わる
金利や審査基準は、銀行によって違います。
そのため銀行が違えば、借入可能額も異なってきます。
よい条件の銀行等を探してみましょう。
借入可能額は、35年返済の場合で年収の7倍程度の銀行が多いですが、
高額なため少し条件が変わるだけでも、借入可能額は大きく変化します。
また同じ借入額なら、少しの金利差でもトータルの返済額は大きく変わってきます。
自分たちにあう条件で、いくつかの金融機関の借入可能額がいくらになるのか試算してみてください
そして、よい条件の金融機関の借入可能額を認識しておきましょう。
住宅ローンの返済可能額
住宅資金の限度額が分かれば、次は家計のシミュレーションをしてみましょう。
家計のシミュレーションをする中で、住宅ローンの支払額が適切か判断していきます。
住宅ローンの支払額が家賃と同程度なら大丈夫と考えられるかも知れませんが、
その考え方では今は大丈夫でも将来お金が足りなくなるかもしれません。
そうならないように、家計のシミュレーションを行って検討するようにしましょう。
よく返済可能額は、年間返済額の年収に対する割合(返済率)が25％以内といわれていますが、
その人のライフスタイルによって割合は変わってきます。
家計のシミュレーションをする時には、今後の収入と支出を見通して、貯蓄の変化に問題がないか確認します。
最低でも平均寿命くらいまで生きるとして検討しておきたいです。
収入
・給料
・退職金
・年金
・運用益 など
支出
・生活費
・教育費
・ローン返済費
・住宅メンテナンス費
・保険費
・税金
・旅行費
・車購入費 など
ご自身で計算する人は、日本FP協会ＨＰから家計のキャッシュフロー表がダウンロードできます。
https://www.jafp.or.jp/know/fp/sheet/
なお、このような家計のシミュレーションをライフプランといい、ファイナンシャルプランナー(FP)が作成してくれます。
ハウスメーカーや不動産会社などではファイナンシャルプランナーによるプラン作成を無料でしているところもあります。
ただし、そこでの提案は偏ったアドバイスになる可能性もあるので、購入とは無関係な人に有料で頼まれたほうがいいでしょう。
検討の結果、もしお金が足りなくて貯蓄残高が赤字になっている年があったら、見直しが必要です。
老後の貯蓄が少ない場合も見直したほうがいいでしょう。
見直し方法は次のどちらかしかありません。
・収入を増やす
・支出を減らす
収入を増やすことは不確かな部分が多いので、支出を減らす方が現実的です。
支出の中では、生活費などの中から無駄な部分があれば節約して改善しましょう。
それ以上に改善が必要な場合は住宅ローンを減額して、支払額を抑える必要がでてくるかもしれません。
今後の生活資金が安定するように、住宅ローンの借入額を決めることがおすすめです。
こうして決めた住宅ローンの借入額と自己資金とを合わせて予算としましょう。
そして家づくりの途中で予算を追加したい場合は、再度シミュレーションを行って問題がないように調整してから、追加することが望ましいです。
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