土地購入までの流れ
Step1 土地探しの事前準備
Step2 土地を探す方法
Step3 土地購入の手続き
Step1 土地探しで一番大事な事前準備
マイホームの土地を探す時で、一番大事なことは事前準備です。
事前に準備をしておかないと、土地が探しにくい上に、良さそうな土地が見つかった時に購入に踏み切って良いのか判断に迷ってしまいます。
良い土地というのは、他の人から見ても良い場合が多いので、迷っている間に先に購入されてしまう可能性もあります。
また探し出してからでは、時間が足りなかったり、効率がわるかったりすることも先にやっておく必要があります。
事前に準備しておきたい項目は次の3つです。
・予算の計画
・家づくりの依頼先の選定
・土地の条件整理
土地探しの前に上の3つの項目について決めておき、良い土地が売りに出されたらすぐに購入の決断ができるように準備しておきましょう。
予算の計画
土地を探す前にマイホームの予算を決めてください。
そして住宅ローンの事前審査(仮審査)を受けて通しておきましょう。
・土地の予算を決める
・住宅ローンの事前審査を通す
予算については、別記事「もう迷わない！ マイホームの予算の決め方 順序解説」をご覧ください。
ちなみに令和4年度の「住宅市場動向調査 報告書」（国土交通省 住宅局）P102によると
土地購入資金の全国平均は1819万円、三大都市圏では2626万円だったようです。
土地に費用をかけ過ぎて、建物にかける予算が予定していたよりも少なくなってしまったということがないようにご注意ください。
予算配分を考える際には、家づくりの依頼先に相談することが望ましいです。
家づくりの依頼先の選定
土地を探す前に家づくりの依頼先も決めておくことがおすすめです。
決めていなければ、次のようなことをご自身で判断する必要がでてきます。
・土地と建物の予算配分をどうするのか
・自分たちが思い描いていた家をその土地に建てることができるのか
・土地自体に問題はないか
また、土地を決めてからは、短い期間で決めないといけないことが多くあります。
家づくりで大切な依頼先をゆっくりと選ぶことができるのは土地を決めるこのタイミングだけです。
そのようなことから、土地を探す前に家づくりの依頼先を決めておくことがおすすめです。
家づくりの依頼先については、別記事「徹底比較！ 家づくりの依頼先の選び方」も合わせてご覧ください。
土地の条件整理
イメージ
マイホームを建てるのに、どんな土地が理想なのかをイメージしましょう。
古くからある住宅地なのか、あるいは新しい分譲地なのか、利便性や交通量、陽当たり、風通しなど、こだわりたいポイントは人れぞれです。
土地探しをはじめると、情報に流されて自分たちの理想が分からなくなってしまいがちです。
将来後悔することにならないように、探し始める前に一度イメージしておきましょう。
エリア
どのエリアで土地を探すのか検討しましょう。
探す範囲が狭すぎるとなかなか良い土地に巡り合えませんので、ある程度広い範囲で探しましょう。
市町村で探すこともできますし、通勤や通学の沿線等で探すことも可能です。
期限
お子様の学校入学などで引っ越し期限が決まっている場合などは、逆算して土地探しを行いましょう。
土地探しが難航して、大事な家づくりに時間が割くことができないことがないように注意しておきたいです。
優先順位
土地探しでは、100%満足できる土地に巡り合うことはなかなか難しいです。
こだわりたいポイントに優先順位をつけておき、時には妥協することも必要です。
妥協できる条件を決めておき、決めた条件の土地が出てきた時にはすぐに動けるようにしておきましょう。
長い家づくりが始まったばかりです。土地探しで疲れてしまわないようにしてください。
Step2 土地を探す方法
事前準備ができたらいよいよ土地探しです。
マイホームの土地を探すには次の方法があります。
土地物件の注意点は、別記事で後日配信予定ですので合わせてご覧ください。
不動産会社で探す
一番の王道は不動産会社で探してもらうことです。
希望の条件を伝えると、複数の候補を提示してくれることが多いです。
できれば数社に声がけして情報をもらうようにすれば効率がよいです。
全国規模で経営している不動産会社もいいですが、探しているエリアで古くからやっている不動産屋の中にもその地域だけは情報を豊富にもっていることもあります。
すぐに売れそうな良い土地は、情報が出回る前に売れてしまいます。
なぜなら良い土地情報は確実に買ってくれそうな客に案内し、すぐに売れてしまうからです。
資金計画や家づくりの依頼先の準備をして真剣に探していることを伝えることで、より良い情報を入手しましょう。
家づくりの依頼先に頼む
家づくりを依頼する予定のハウスメーカーに土地探しを依頼する方法もあります。
自社で分譲している土地を含めて提案してくれるでしょう。
また、依頼するのが工務店や設計事務所でも、土地探しを行っている場合があります。
インターネット
インターネットの不動産を取り扱っているポータルサイトで探すことも可能です。
よい売り土地が見つかれば、不動産会社に連絡して案内してもらうことになります。
空き家情報や0円不動産など格安で探すことができるWEBサービスもありますが、
なかなか条件にある土地を見つけるのが難しいです。
足で探す
自分の足で希望のエリアを探索する方法もあります。
インターネットには掲載されていない売り土地の看板が見つかる場合もあります。
周辺環境なども含めて見ることができるので、見つかった場合は早く進めることができます。
Step3 土地購入の手続き
気に入った土地が見つかったら購入するための手続きに入ります。
大まかな流れは次のようになります。
・買付証明書の提出
・売買契約の締結
・引き渡し
住宅ローンの事前審査は、買付証明書を提出する前までに通しておきましょう。
買付証明書の提出
土地を購入するにあたってまず最初に行うことは、「この土地を買いたい」という意思を売主に伝えることです。
購入意思を伝えるには、買付証明書という書類を提出して伝えます。
一般的には不動産会社が書式を用意してくれることが多いです。
買付証明書は法的に必要な書類ではありませんが、昔からの慣行で行われています。
購入を希望していることの他、購入希望額や手付金、有効期限などを記入します。
価格交渉が必要な人はこの時に希望額を記入します。
ただし他にも購入希望の人がいる場合は、購入希望額の高い人と進められる可能性が高いので注意が必要です。
手付金は物件価格の5〜10％程度の金額を記入することが多いです。
有効期限は一般的には1～2週間が目安です。
売買契約
買付証明書を提出して、土地の売買が可能になれば契約に向けて進んでいきます。
土地の名義を誰にするのかも決めておく必要があります。
契約時には重要事項説明書や売買契約書を読み上げて署名することになります。
しかし、当日に全てを理解することはたいていの人は難しいので、
できれば事前にこれらを入手して理解しておきましょう。
売買契約書の署名と手付金の支払いにより、土地の売買が成立します。
売買契約時には手付金の他に次の費用が必要で、現金で支払うのが一般的です。
・手付金
・印紙
・仲介手数料の半金
土地の売買契約が締結すれば、引き渡しに向けての準備が必要になります。
引き渡し時には、土地代金の残金が必要になりますので、住宅ローンを利用して
土地を購入する場合は、本審査を通さないといけません。
本審査は申込みから承認まで2～3週間必要です。
承認後、金融機関との間で金銭消費貸借契約（金消契約）を結び、正式な融資が決定されます。
もし本審査が通らなかった場合、契約を解除できるローン特約は、この期間を考慮して決定が必要です。
引き渡し
正式な融資が決定すれば、いよいよ土地の引き渡しです。
一般的には平日に金融機関で残金を支払います。
また、司法書士に依頼に依頼して所有権移転登記の手続きも行います。
この時に次の費用が必要になります。
・土地代金の残金
・仲介手数料の半金
・登記費用
・固定資産税の清算金
・都市計画税の清算金
・住宅ローン事務手数料
固定資産税と都市計画税は、一年分を先に売主が支払っているので
所有権移転以降の買主の負担額をこの時に支払います。
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